宅建業を開業するには何が必要？免許取得から営業開始までの流れを解説

「不動産会社を開業したいけれど、何から準備すればよいのだろう？」
「宅建士の資格があれば、すぐに不動産業を始められる？」

宅建業の開業には、事務所や専任の宅地建物取引士の確保、宅建業免許の取得、営業保証金の供託または保証協会への加入など、いくつかの準備と手続きが必要です。

先に全体の流れを把握しておくと、物件探しや会社設立、資金の準備を進めやすくなります。

この記事では、これから不動産会社を開業する方に向けて、必要な準備から営業開始までの流れを解説します。申請手数料や審査期間については、神奈川県知事免許を例に紹介します。

宅建業の開業で最初に確認したいこと

どのような仕事に宅建業免許が必要？

宅地建物取引業、一般に「宅建業」と呼ばれる事業には、次のような業務が含まれます。

行う業務	業として行う場合の宅建業免許
宅地・建物を自ら売買・交換する	必要
宅地・建物の売買・交換を仲介・代理する	必要
宅地・建物の賃貸借を仲介・代理する	必要
自己所有の宅地・建物を自ら貸す	その行為だけであれば不要

例えば、住宅の売買仲介やアパートの賃貸仲介を事業として始める場合には、宅建業免許が必要です。一方、自分が所有するアパートを貸す場合は、それだけで宅建業免許が必要になるわけではありません。

まずは、開業後に行いたい業務を具体的にすることが出発点です。

「宅建士の資格」と「宅建業免許」は別のもの

宅地建物取引士は、重要事項説明などを行うための個人の資格です。宅建業免許は、個人事業主や法人が宅建業を営むために受ける免許です。

宅建士の資格を持っていても、それだけで宅建業を開業できるわけではありません。

反対に、代表者自身が宅建士でなくても、要件を満たす専任の宅建士を配置するなど、必要な条件を整えることで開業を目指せます。

宅建業を開業するために必要な準備

1．個人事業で始めるか、法人で始めるかを決める

宅建業免許は、個人でも法人でも取得できます。

法人として開業する場合は、会社設立の準備と免許申請の準備を並行して進め、法人名義で申請できる状態を整えます。神奈川県では、法人の登記上の目的に、宅地建物取引業を営む旨が含まれている必要があります。

また、個人で取得した免許を、後から設立した法人へそのまま引き継ぐことはできません。法人化する際には、法人として新たに免許を取得する必要があります。

将来の事業規模や共同経営の予定も踏まえ、どちらの形で始めるかを検討しましょう。

2．宅建業の事務所を確保する

宅建業の事務所には、継続して業務を行えることや、独立性が確保されていることが求められます。

住所を登記できる物件であっても、宅建業の事務所として認められるとは限りません。事務所の使用権原、写真、平面図などを基に、実際の使用状況を確認されます。

物件を検討するときは、次の点を整理しておくと相談がスムーズです。

• 宅建業の事務所として使用できる契約内容か
• 事務スペースや接客スペースをどのように配置するか
• 居住部分や他社のスペースとの区分がどうなっているか
• 出入口から事務所まで、どのような動線になっているか

自宅やレンタルオフィスを利用したい場合も、物件の名称だけで判断せず、間取りや契約条件を具体的に確認することが大切です。

物件の契約前に事務所として使える見通しを確認し、申請時には必要な状態を整える。 この順番を意識すると、契約後の手戻りを減らせます。

3．専任の宅地建物取引士を確保する

事務所には、宅建業に従事する者5人につき1人以上の割合で、専任の宅建士を配置する必要があります。1人で営業する事務所であっても、専任の宅建士は最低1人必要です。

専任の宅建士には、有効な宅地建物取引士証を持ち、常勤性・専任性の要件を満たすことが求められます。試験に合格しているだけでは足りません。

代表者自身が要件を満たす場合は、代表者が専任の宅建士を兼ね、1人で開業することも可能です。

他社での勤務や役員の兼務がある方は、開業後の勤務体制を整理したうえで、専任の宅建士になれるかを確認しましょう。

4．代表者や役員などの欠格事由を確認する

免許審査では、事務所や宅建士の配置だけでなく、代表者や法人の役員などが法律上の欠格事由に該当しないかも確認されます。

欠格事由とは、一定の事情がある場合に免許を受けられなくなる要件です。会社を設立する場合は、役員構成を決める段階から確認しておくと、申請準備を進めやすくなります。

5．開業資金と運転資金を準備する

開業資金を考えるときは、免許申請の費用に加えて、営業できる状態を整えるまでの支出を見込みましょう。

費用の区分	主な内容
会社設立に関する費用	法人で始める場合の設立費用
事務所に関する費用	敷金・保証金、賃料、内装、備品など
免許申請に関する費用	行政への申請手数料、証明書取得費用など
保証に関する資金	営業保証金、または保証協会の分担金・入会関連費用
専門家への依頼費用	行政書士などに依頼する場合の報酬
営業開始後の運転資金	賃料、通信費、広告費、人件費など

特に、事務所を借りてから営業を開始するまでの間にも、賃料などの支出は発生します。

最初の売上が入る時期も見据え、開業準備費と運転資金を分けて考えると、資金計画を立てやすくなります。

知事免許と大臣免許はどちらが必要？

宅建業免許には、都道府県知事免許と国土交通大臣免許があります。

区分を決める基準は、事務所を設置する都道府県の数です。

事務所の設置状況	必要な免許
1つの都道府県内にのみ事務所を置く	都道府県知事免許
2つ以上の都道府県に事務所を置く	国土交通大臣免許

例えば、横浜市にのみ事務所を置く場合は、神奈川県知事免許が基本です。神奈川県と東京都の両方に宅建業の事務所を置く場合は、国土交通大臣免許が必要になります。

取引する物件の所在地ではなく、事務所の設置場所で判断します。神奈川県知事免許だからといって、取り扱える物件が神奈川県内に限られるわけではありません。

宅建業免許の申請から営業開始までの流れ

STEP1．開業計画を整理する

まず、次の事項を決めていきます。

• 売買仲介・賃貸仲介など、取り扱う業務
• 個人・法人のどちらで開業するか
• 事務所の所在地と数
• 代表者や専任の宅建士、従業者の体制
• 開業希望日と資金計画

「いつから営業したいか」が決まっている場合は、そこから逆算して準備を進めます。

STEP2．会社・事務所・人員の準備を進める

法人で開業する場合は会社設立を進め、事務所の確保や専任の宅建士の配置など、申請に必要な条件を整えます。

会社の所在地、事務所の契約、宅建士の勤務開始時期は相互に関係するため、まとめて計画することが重要です。

保証協会への加入を予定している場合も、この段階から費用や手続きの日程を確認しておくとよいでしょう。

STEP3．申請書類を作成して提出する

免許申請では、申請書のほか、申請者や役員、専任の宅建士、事務所などに関する資料をそろえます。

法人・個人の違いや会社の決算状況によって必要書類が変わるため、自分の申請に必要な書類を整理してから収集すると効率的です。

神奈川県では、紙による窓口申請のほか、eMLITによる電子申請も利用できます。電子申請は、eMLITでの申請と、e-kanagawaでの手数料納付の両方が確認されて初めて受付となります。

なお、神奈川県は、新規申請では補正に時間がかかる可能性があることから、窓口申請を推奨しています。開業予定や書類の準備状況を踏まえ、申請方法を選びましょう。

STEP4．審査を受け、免許通知を受け取る

申請が受け付けられると、書類や免許要件について審査が行われます。内容の確認や修正を求められた場合は、補正に対応します。

神奈川県が案内している新規免許の審査期間は、書類に不備がない場合で、土日・祝日を除く約30日です。

これは、開業準備全体にかかる日数ではありません。会社設立、事務所の準備、書類収集、免許後の手続きに必要な期間も含めて、開業日を検討しましょう。

STEP5．営業保証金の供託または保証協会への加入を行う

営業開始前には、次のいずれかの方法で保証に関する手続きを行います。

方法	主たる事務所	従たる事務所1か所につき
営業保証金を供託する	1,000万円	500万円
保証協会に加入し、弁済業務保証金分担金を納付する	60万円	30万円

保証協会を利用する場合は、分担金のほかにも入会金や会費などが必要です。60万円だけで開業費用をすべて賄えるという意味ではありません。

加入先の検討では、初期費用に加え、継続して支払う会費、研修、業務支援なども比較するとよいでしょう。

STEP6．必要な手続きを終えて営業を開始する

営業保証金を供託する場合は、供託後に免許行政庁への届出が必要です。保証協会を利用する場合は、加入申込みや入金だけで判断せず、社員資格の取得など、営業開始に必要な手続きの完了を確認します。

神奈川県では、これらの手続きを経て免許証を受け取り、営業開始へ進みます。

また、開業に向けて、宅地建物取引業者票や報酬額表の掲示、従業者名簿・帳簿の備付け、従業者証明書の準備なども進めましょう。

宅建業免許の申請費用はいくら？

神奈川県知事免許の新規申請手数料は、次のとおりです。

申請方法	神奈川県へ納付する手数料
紙申請	33,000円
電子申請（eMLIT）	26,500円

これは行政に納付する申請手数料です。証明書の取得費用、保証協会への入会関連費用、行政書士へ依頼する場合の報酬などは別に考えます。

費用を比較するときは、「免許申請にいくらかかるか」と「営業開始までに総額でいくら必要か」を分けて確認すると、予算の不足を防ぎやすくなります。

開業準備をスムーズに進めるためのポイント

準備を進めるうえで大切なのは、費用のかかる契約や手続きを進める前に、免許要件との整合性を確認することです。

例えば、事務所の契約前なら、間取りや使用条件を見ながら検討できます。会社設立前なら、事業目的や役員構成を開業計画に合わせて整理できます。

相談の際は、次の資料や情報があると、具体的な検討につながります。

• 希望する開業時期
• 予定している事業内容
• 候補物件の間取り図や募集資料
• 代表者・専任の宅建士の勤務予定
• 会社設立の予定、または既存法人の登記内容

すべてが決まってから相談する必要はありません。未確定の部分を整理しながら、準備の順番を決めていくことができます。

神奈川県での宅建業開業・免許申請は行政書士リーガルプラザへ

宅建業の開業では、会社、事務所、人員、資金、申請手続きの準備を組み合わせて進める必要があります。

「この物件を事務所にできるのか」
「自分が専任の宅建士になれるのか」
「希望する開業日に向けて、何から始めればよいのか」

行政書士リーガルプラザでは、宅建業免許の取得に向けたご相談を承っています。

これから会社を設立する方も、事務所を探している段階の方も、現在の準備状況と開業のご希望をお聞かせください。必要な要件と手続きを整理し、開業に向けた準備をサポートいたします。